2025年7月24日，最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用》（下称“新规”）正式施行，这是继2015年《执行异议和复议规定》后对执行法律问题的解释异议之诉最为系统的规则重塑。

面对十年间激增的案外人权利救济需求与打击虚假诉讼的平衡难题，新规以23个条文搭建起穿透权利外观、甄别真实权属的裁判框架，在保障交易安全与维护生存权之间划出新的司法边界。

一、实体突破：权利保护范围的革命性扩张

1. 商品房消费者：从“唯一住房”到“居住需求”的转变

取消“唯一住房”限制：新规第11条将旧规的“买受人名下无其他用于居住的房屋”标准，替换为“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”，明确将学区房、改善型住房纳入保护范围。典型案例显示，为子女入学购买学区房的诉求已获法院支持。

价款支付节点延后：允许案外人在“查封后至一审法庭辩论终结前”将剩余价款交付法院执行（第11条），为资金紧张的购房者预留融资缓冲期。

2. 以房抵债债权人首获明确保护地位

新规第15条将以房抵债债权人纳入保护范围，填补旧规空白，但设置四重关卡：

●真实到期债权

●查封前签订合法抵债协议

●抵债金额与标的物当时价值基本相当

●查封前合法占有且非自身原因未过户

3. 烂尾楼业主的“救命通道”

新规第12条创设突破性规则：当商品房消费者因房屋无法交付导致合同解除时，可直接请求执行法院从预售资金监管账户中返还购房款。

“过去监管账户资金只能冻结不能动用，新规则赋予了解除合同的业主一把打开资金锁的钥匙。”

二、程序重构：从管辖争议到程序协同

1. 管辖与当事人规则精细化

管辖明确化：新规第1条终结委托执行等情形下的管辖争议，将管辖法院锁定为“提出异议时负责执行该标的的法院”。

轮候查封的处理：第2条要求以首先查封债权人或优先权人为被告，其他轮候债权人为第三人，避免程序空转。

2. 关联诉求合并审理制度化

新规第4-5条允许在执行异议之诉中一并处理：

●确权请求（以被执行人为被告）

●给付请求（返还原物、办理过户等）

3. 执行与破产程序衔接破题

新规第9条填补规则真空：被执行人进入破产程序时，异议之诉应中止审理，待管理人接管财产后可恢复。

三、律师实操：新规下的六大攻防要诀

1. 15日生死线：掐表计算的战斗

收到驳回执行异议裁定当日立即启动起诉程序。立案材料需在15日内提交，邮寄须保留邮戳凭证。

2. 商品房消费者案件证据体系

居住需求证明：学籍证明、医疗记录、旧房安全隐患鉴定。

价款支付凭证：银行流水需与合同金额匹配，现金支付需附卖方确认函。

合同解除通知：烂尾楼业主申请退款时，需提供正式解除合同公函及邮寄证明。

3. 以房抵债案件证明标准

原始债权真实性：借款合同、结算单、付款记录。

抵债合意：书面抵债协议及磋商记录。

价值相当性：委托评估机构出具抵债时点价值报告。

占有事实：物业费单据、水电表开户证明、实际装修合同。

4. 预售资金追索专项路径

立即解除买卖合同并书面通知开发商。

收集购房款进入监管账户的银行流水。

依据新规第12条提起异议之诉，申请账户资金定向返还。

5. 程序权利的双轨运用

提起异议之诉时同步递交财产保全申请，防对方转移资产对继续执行裁定即时复议，并要求暂缓处置标的物。

6. 虚假诉讼风险防火墙

接案时制作《事实陈述承诺书》由客户签署。

对现金支付、亲属交易等高风险情节制作尽职调查笔录。

四、律师建议

1、接案即冲刺： 收到异议裁定，第一时间评估诉权（是否在15日内？）、实体权利基础（证据是否扎实？能否穿透权利外观？）。不行？果断告知风险，莫做无用功。

2、证据为王，构建闭环： 围绕“足以排除强制执行”的核心，穷尽一切合法手段收集、固定证据。证据链必须能讲出一个逻辑严密、无懈可击的“真实权利故事”。特别注意时间节点（查封前/抵押登记前）、占有事实、支付凭证的合法性与关联性。

3、直击要害，反对冗长： 起诉状、代理词要像手术刀一样精准。开篇即亮明核心权利主张和依据，用最精炼的语言陈述事实、引用法条、分析证据。法官的时间宝贵，冗长的废话只会稀释你的观点。

4、预判对抗，模拟攻防： 站在申请执行人和法官的角度，预判对方可能攻击的点（如：支付能力？占有真实性？未过户原因？关联关系？），在起诉和举证阶段就做好防御和反击准备。庭审就是战场，准备充分才能掌控节奏。

5、警示风险，守住底线： 明确告知客户虚假诉讼的严重后果。对证据存疑、客户陈述闪烁其词的案件，宁可不接，绝不火中取栗。律师的声誉和专业操守是无价之宝。

结语

执行异议之诉如同在权利外观的铁幕上凿开一扇窗，新规如同在权利外观主义铁幕上撕开一道口子，将纸面权利与实际权利的天平向现实倾斜了一步。它赋予“以房抵债”合法地位，为烂尾楼业主铺设生路，也将学区房家长拉出执行漩涡。规则的生命在实施，而魔鬼总在细节中。当“居住需求”的弹性撞上“抵债价值相当”的裁量，新的司法博弈才刚刚开始。

对律师而言，这既是更锋利的矛——用新规第12条刺穿监管账户冻结；也是更坚固的盾——凭第15条守护抵债房产。战场已变，武器当随之革新。

执行异议之诉，是当事人财产权益的生死保卫战，也是对律师专业素养和实战能力的终极考场。新规之下，战场规则更加清晰，也更加严酷。唯有深刻理解“穿透审查”精髓，精准把握“排除执行”要件，以雷霆手段捍卫程序权利，以工匠精神雕琢实体证据，方能在强对抗的司法执行程序中，为当事人撕开一道生机，赢得一线胜机。